一份高盛的分析报告将2026年中国房地产市场的讨论一分为二。报告中指出，18个样本城市的存量房源足够销售七年，但符合销售条件的房源只有27个月，几乎一半的项目未按预期开工，未售住宅的总价值约为44万亿，其中近三分之一为无法变现的库存。评论区对此反应激烈，既有质疑高盛预测准确性的，也有指责其传播负面信息的声音，但更值得关注的是高盛所揭示的实际情况。
高盛提到的问题并不是房屋存量过多，而是可供销售的房源不足，预计到2028年，新的可售房源将出现急剧下滑。一线城市或在2027年就会达到拐点。当前库存虽大，但许多房源由于各种原因无法上市，导致供给与需求之间存在错配现象。真正的关键在于，很多地方的老旧房源并不能满足核心城市对改善型居住需求的供应。
然而，高盛的报告也有其盲点。它将供给减少与房价稳定直接等同，而忽略了需求端的变化。随着城镇化率接近74%和人口下降，结构性刚需的缩减是不可避免的。
真正影响房市的根本因素是今年8月实施的销售制度改革。这一政策要求优先保障现房出售，显著提高了预售门槛。过去依靠高周转的房企模式无法再持续，融资成本增加使得这种运作方式难以为继。高盛因此预测，未来十年土地产权转让将大幅减少。
面对地方财政压力的加剧，解决之道在于通过“收”和“改”来应对而不是单纯的“救市”。一些城市已经开始通过收购存量商品房转为保障性住房，甚至有高校直接采购待售新房作为宿舍，以此更有效地提升入住率并缓解供需矛盾。
此外，房地产行业正进入存量运营时代，二手房交易份额逐渐增加。未来的市场竞争将不再是土地的获取速度，而是能否在存量房中创造流动性与现金流。
高盛的报告提供了对当前市场的透视，也揭示出中国房地产面临的多种错配问题。解决这些问题的关键在于改变思维，从短期房价的波动转向长期的现金流与可持续运营。对于普通购房者来说，理解这一转变是至关重要的。
发表评论